בעקבות אישורו של תיקון לחוק "השכירות והשאילה", ריכזנו עבורכם משמעויות מרכזיות של התיקון לחוק, המכונה "חוק שכירות הוגנת"– על מי יחול? מה תהיה הצורה והתוכן של חוזה השכירות, מהי משמעות ההגדרה – "דירה ראויה למגורים" והאם ניתן להתנות עליה?
מאת עו"ד שחר פטל, מחלקת נדל"ן
בימים האחרונים אושר בכנסת, בקריאה שנייה ושלישית, תיקון לחוק השכירות והשאילה תשל"א – 1971 שזכה לכינוי "חוק שכירות הוגנת".
התיקון חל על דירות למגורים. הנכסים עליהם לא יחול התיקון – נכס שאינו למגורים, לדוגמא: משרד, דירות שהן בבתי מלון, בדיור מוגן, במעונות לסטודנטים, לתלמידים או לעובדים, דירות בדיירות מוגנת, דירות לתקופות קצרות (עד 3 חודשים) או לתקופות ארוכות (מעל 10 שנים), דירות יוקרה (שכירות מעל 20,000 ₪), ודירות המושכרות בין קרובים (אחים, הורים סבים, ילדים, נכדים).
חוזה השכירות – רמת הפירוט גבוהה יותר
חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב, ייחתם בידי שני הצדדים והעתק ממנו יימסר לכל אחד מהם. החוזה יכלול בין היתר, פרטים מהותיים כגון פרטי הצדדים לחוזה, תיאור הדירה המושכרת וציון מקומה, תקופת השכירות, דמי השכירות, פגמים בדירה ועוד.
יחד עם זאת, אם החוזה לא ייחתם בכתב, לא ייפגע תוקפו, ושר המשפטים רשאי לקבוע בתקנות חוזה שכירות למגורים מצוי, שהוראותיו יחולו גם במצב בו החוזה בין הצדדים אינו כתוב. יצוין שגם חוק השכירות בטרם התיקון מהווה השלמה להוראות שלא נקבעו בחוזה השכירות, ואולם רמת הפירוט לאחר התיקון גדולה יותר.
מה הגדרה של "דירה ראויה למגורים"
לפי התיקון, המשכיר יחויב למסור את הדירה המושכרת כשהיא ראויה למגורים. לעניין זה, נקבעו בתוספת הראשונה לתיקון תנאים בסיסיים שבהיעדרם, הדירה אינה ראויה למגורים. לדוגמא: קיומה של מערכת ניקוז, מים, מערכת חשמל, פתחי אוורור ודלת כניסה, והעדר סיכון בטיחותי או בריאותי שהינו בלתי סביר. מסירת דירה לא ראויה למגורים מהווה הפרתו של המשכיר את חוזה השכירות, ובמצב זה השוכר יוכל לבטל את החוזה בכל עת.לא ניתן להתנות על הוראה זו.
תיקון פגמים וליקויים
השוכר אחראי על כל ליקוי או פגם שנגרם כתוצאה משימוש לא סביר, המשכיר אחראי על היתר. הסעיף נקבע כסעיף שלא ניתן להתנות עליו, והוא מעגן למעשה בחוק את המנגנון הקיים והמקובל כיום בין כה בפרקטיקה, וכן מסדיר במקרים מסוימים מנגנון "סעד עצמי" לשוכר, לתיקון ודרישת ההוצאות מהמשכיר או לקיזוז נזקים מדמי השכירות.
פטור לשוכר מתשלום דמי תיווך וביטוח מבנה – חוק השכירות החדש
בהתאם לתיקון שנעשה בחוק השכירות החדש, השוכר לא יישא בביטוח מבנה, וכן לא יישא בדמי תיווך, אם המתווך פעל מטעם המשכיר. יצוין, כי לא מן הנמנע שהעלויות יגולגלו על השוכרים באמצעות עלייה בדמי השכירות.
הגבלת גובה הערבות
תוגבל הערבות הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר (ובכלל זה ערבות בנקאית או מזומן), המשמשת כבטוחה להתחייבויות השוכר – עד סכומם של 3 חודשי שכירות, או – לגבי תקופות קצרות – לשליש מסכום דמי השכירות בגין כל תקופת השכירות, לפי הנמוך.
מגבלות על מימוש הבטוחות
הוגבלו העילות למימוש ערבויות, ובאופן שבמקרה של אי תשלום דמי שכירות, אי תיקון ליקויים ואי ביצוע תשלומים שוטפים – המימוש יהיה רק עד גובה החוב. בטוחות ניתנות למימוש גם במקרה של אי פינוי.
הארכות חוזה וסיום מוקדם
שוכר מחויב להודיע על מימוש האופציה להארכת השכירות 60 יום לפני תום השכירות. עוד נקבע, כי תניה בחוזה שכירות למגורים, המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בטלה, אלא אם קיימת גם לשוכר זכות ביטול כאמור.
אי התאמה של המושכר
על אי התאמת המושכר כמתחייב בהסכם השכירות יחולו הוראות חוק המכר בקשר לאי התאמה, כך שבמקרים מסוימים, המשכיר אינו רשאי לפטור עצמו מאחריות לאי התאמה או פגמים שיתגלו במושכר.
חלק מהוראות התיקון, כגון מסירת דירה כשהיא ראויה למגורים, בטוחות, הגדרת אחריות השוכר והמשכיר לתיקונים, אחריות המשכיר לאי התאמה שידע עליה ולא גילה לשוכר, ועוד, הוגדרו ככאלה שלא ניתן להתנות עליהן.
לסיכום, הוראות התיקון של חוק שכירות הוגנת מטילות ברובן חבויות גדולות יותר על משכיר, ואולם יש לציין שחלק גדול מהן מעגן בדין פרקטיקה ופסיקה שהיתה מקובלת אף בטרם התיקון. הפיקוח על מחירי השכירות, אשר נחשב להוראת הדגל של החוק משלבי קידומו הראשונים של החוק (בעקבות המחאה החברתית) הושמט מנוסח התיקון שאושר. כך, לא נכנסו לנוסח שאושר גם הגבלת העלאת דמי השכירות ל – 3 שנים, הקמת נציבות שכירות, חשיפת חוזי שכירות קודמים לבדיקת דמי השכירות בהם ועוד. עוד הצעה שלא נכנסה לתיקון, היא הטבת מס למי שישכיר את דירתו לתקופה ארוכה, הטבה שיש הטוענים שיכלה ליצור תמריץ וזהות אינטרסים, בין הדייר למשכיר, ולהרחיב את השכירות ארוכת הטווח בישראל.
מחלקת הנדל"ן במשרדנו מלווה יזמים ובעלי קרקע בעסקאות קומבינציה מורכבות, יזמים ודיירים בעסקאות מסוג פינוי-בינוי ומסוג תמ"א 38 ותמ"א 38/2, קבוצות רכישה, פרויקטים לבנייה רוויה ומרכזים מסחריים, פרויקטים למלונאות, ייצוג רשויות מקומיות ועוד.
האמור הינו לנוחות הקורא בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, ואינו מהווה מצג שניתן להסתמך עליו. בכל פעולה מומלץ להיוועץ בעורך דין, וכן לקרוא את נוסח החוק המלא ו/או התקנות לפי העניין.
